“Wohnung vermieten” als erfolgreiches Business-Modell: Anleitung!

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Hast du den Wunsch nach einem weiteren finanziellen Standbein? Stell dir vor, du mietest dir an deinem Lieblingsurlaubsziel oder in deiner Lieblingsstadt eine Wohnung dauerhaft an, die bei Abwesenheit sogar Geld abwirft. Hört sich ganz gut an, oder? Das denken sich viele. Aber ob das so einfach umzusetzen ist?

Erfahre jetzt, was die größten Portale hierfür sind, was du beim Inserieren einer Wohnung zu beachten hast und welche Schritte umzusetzen sind, um erfolgreich deine erste Wohnung vermieten zu können. Da ein Projekt oft an Planlosigkeit scheitert, erhältst du hier eine Übersicht wie herangehen musst, um deine angemietete Wohnung, Zimmer oder Haus erfolgreich vermieten zu können.

Wohnunge vermieten: Welche Portale eignen sich?

Portale zur Vermietung von Zimmern oder Wohnungen gibt es natürlich zuhauf. Drei, die wahrscheinlich jeder kennt und nutzt, sind fewo-direkt*, 9flats und airbnb. Diese Plattformen bieten dir ein gigantisches Spektrum an Wohnungen, Zimmern oder Häusern, die man für einen kurzen oder langen Zeitraum mieten kann. Was ursprünglich von privat zu privat gedacht war, nutzen mittlerweile viele als Businessmodell – und das sogar erfolgreich.

Warum überhaupt ein Zimmer / eine Wohnung vermieten?

Wenn man an einen Vermieter denkt, stellt man sich sofort einen Immobilienmakler oder ein Hausbesitzer vor. Dabei kann einfach jeder, der eine Wohnung anmieten kann, diese auch untervermieten. Die Voraussetzungen hierfür sind überschaubar, jeder kann das Projekt umsetzen und sich den Traum eines passiven Einkommens sichern.

Auf der ganzen Welt kannst du dir Homebases einrichten, in die du jederzeit zurückkommen kannst und diese bei Abwesenheit, über die Portale online vermieten. Gerade wenn du als digitaler Nomade unterwegs bist, hast du zur Not immer einen weiteren Wohlfühlort, an dem du arbeiten und leben kannst. Nicht nur du, sondern auch deine Familie oder Freunde können davon profitieren, eine Wohnung an einem schönen Ort bewohnen zu können und sich so teure Tagespreise an beliebten Urlaubsorten sparen.

Wie viel Geld kann ich mit der Vermietung von Wohnungen / Zimmern verdienen?

Viele fragen sich, ob das “Wohnung vermieten” über Portale wie zum Beispiel Airbnb überhaupt lukrativ ist. Grundsätzlich ist es empfehlenswert das Geschäftsmodell erstmals als Nebenprojekt laufen zu lassen und am Anfang so wenig wie möglich hinein zu investieren. Da sich die Miete der Wohnung durch einzelne Buchungen – je nach Standort und Saison – schnell refinanzieren kann, ist das finanzielle Risiko recht niedrig. Hat eine Wohnung erstmal Potenzial, stehen die Chancen einer dauerhaften und sicheren Einnahmequelle ziemlich gut.

Wie hoch die Einnahmen im Durchschnitt sind, kann individuell unterschiedlich sein. Auf der Webseite AirDna bekommt man eine realistische Einschätzung des möglichen Umsatzes der jeweiligen Stadt. Wenn man beispielsweise eine kleinere Wohnung nebenher vermietet, sind Einnahmen von durchschnittlich 500-1000 € pro Monat keine Seltenheit.

Welche Schritte sind dafür notwendig?

1. Wohnung heraussuchen

Begebe dich auf die Suche nach einer kleinen aber feinen Wohnung. Eine gute Möglichkeit, um für den Anfang weniger investieren zu müssen, ist, eine möblierte Wohnung anzumieten. So sparst du dir erste Anschaffungskosten und kannst dich vorsichtig herantasten. Alternativ könntest du mit deinem Vermieter vereinbaren, gegen einen Fixbetrag einige Möbel zu übernehmen, sofern das möglich ist.

Bei der Suche nach einer geeigneten Wohnung empfiehlt es sich nicht unbedingt Immobilien-Gesellschaften anzuschreiben. Diese sind meist weniger bereit, einen Deal einzugehen, da sie dich als potenziellen Konkurrenten ansehen würden. Viel eher sind junge Vermieter bereit, die selbst auf Facebook inserieren und selbst schon gute Erfahrungen mit schönen Ferienwohnungen gemacht haben. Bei der Suche sollte man sich generell keinen Stress machen und in Ruhe so lange suchen, bis man das bestmögliche für sich gefunden hat.

Tipp: Das Ausland bietet mehr Freiheiten beim Thema Unterkünfte untervermieten als Deutschland. Thailand und Indonesien sind für dieses Geschäftsmodell sehr empfänglich. In Urlaubsorten gibt es in den Wohnhäusern meist einen Concierge, der die Bewohner, das Haus und neue Gäste gerne betreut.

Außerdem sind die Menschen je nachdem, in welchem Ort du deine Wohnung anbieten möchtest, nicht unbedingt von Tourismus abhängig. In einer Metropole wie beispielsweise Chiang Mai gibt es das ganze Jahr großen Bedarf an Apartments. Nicht nur klimabedingt, auch digitale Nomaden genießen hier das tropische Großstadtleben, um dort das gesamte Jahr über zu arbeiten. 

2. Vermieter überzeugen

Wer vor diesem Schritt Bammel hat, kann sich im Vorfeld einige gute Argumente für den Dialog mit dem Vermieter zurechtlegen. Was könnte im schlimmsten Falle passieren? Der Vermieter könnte nein sagen. Doch ist das Gespräch dann etwa vorbei? Nein.

Selbst dann kannst du dem Vermieter nahelegen, wie das Geschäftsmodell funktioniert und das Airbnb zum Beispiel bis zu 800.000 tausend Euro bei Schäden innerhalb der Unterkunft haftet. Zudem wird die Wohnung garantiert nach jeder Vermietung professionell gereinigt, was Langzeitmieter nicht gerade behaupten können. Dem Vermieter muss im Gespräch bewusst werden, welche Vorteile er davon haben kann, diese Form von Untervermietung mit seiner Unterschrift zu unterstützen.

3. Kostenaufstellung

Damit man sich bei seinem Vorhaben nicht verschätzt, ist es immer hilfreich eine Kostenaufstellung zu machen. Notiere dir am besten in einer Tabelle, wie hoch die zu zahlende Miete ist, ob Möbel oder Haushaltsgeräte angeschafft werden müssen, wie hoch in etwa die Nebenkosten sein werden und was du für die Endreinigung ausgeben möchtest.

Wohnung vermieten & ausgebucht sein – das musst du dafür tun!

Details

Wer in seinem Leben bereits eine Ferienwohnung betreten hat, kann sich bestimmt an das ein oder andere Detail erinnern, welches allein durch die Erinnerung ein gutes Gefühl ausgelöst hat. Vielleicht war es nur ein mit leckeren Keksen und gutem Wein gefüllter Korb, ein Teller voller regionalem Obst oder ein großer Kühlschrank, gefüllt mit eiskalten Bierfläschchen.

Genau diese Momente wünscht man sich als Gast. Ein Gefühl von nach Hause kommen und unendlicher Freizeit. Dazu eine modern eingerichtete Wohnung mit gemütlichen Möbeln und stilvoller Dekoration, ohne viel Schnickschnack. Unkompliziert, Pflegeleicht, Minimalistisch, besonders pragmatisch und doch außergewöhnlich sollte eine Ferienwohnung sein.

Alles was das Herz begehrt

Besondere Features wie z.B. Smart-TV mit Netflix oder Highspeed Internet können dem Ganzen einen Kick verleihen und ziehen automatisch mehr Besucher an. Zudem sollten die Wohnung oder das Haus kinderfreundlich ausgestattet sein und bestenfalls Haustiere erlauben. Wer die Option eines weiteren Bettes anbieten kann, erzielt automatisch höhere Mieteinnahmen, wenn mehrere Personen buchen.

Kosten/Aufwand abwägen

Wenn du am Anfang stehst und dir noch gute Bewertungen fehlen, solltest du viele einzelne Tage vermieten. Langfristig gesehen sind aber Langzeitmieten mit weniger Aufwand verbunden, da nicht alle 2 Tage eine Endreinigung fällig wird, welche natürlich wiederum Geld kostet.

Preis-Einstellungen nutzen: Einstiegspreis niedrig halten, damit man die ersten Buchungen und positive Bewertungen erhält, je nach Saison oder Event die Preise anpassen, Last-Minute-Angebote anbieten, falls ein Gast kurzfristig abspringt und Preise der Mitbewerber stets im Blick behalten.

Portal-Einstellungen

In den Einstellungen deiner Anzeige auf dem Portal sollten Sofortbuchungen aktiviert sein. Den Channel-Manager gilt es zu verwenden, um Doppelbuchungen zu vermeiden und für eine saubere Synchronisation auf den Anbieter-Seiten zu sorgen. Häufig stornierte Buchungen werden von Airbnb zum Beispiel mit einem schlechteren Ranking abgestraft, was für dein Business nicht förderlich wäre.

Außenwirkung

Dein Profil solltest du komplett einrichten, denn ein einladender und informativer Text, wie auch professionelle Bilder von der Wohnung sind das A und O. Bei Airbnb kann man sich Fotografen buchen, die perfekte Bilder von der angebotenen Unterkunft schießen. Wenn du diese Fotos oder sogar Videos selbst erstellst, gilt es, diese mit einer guten Kamera und bei viel Tageslicht aufzunehmen.

Wie du 5 Sterne Bewertungen bekommst

Meist werden Airbnb Unterkünfte nach Bewertungen ausgesucht. Nach 10 Bewertungen erhältst du den Superhost Status! Wenn du diesen erreicht hast, gehörst du zu den durchschnittlich 5-10 % pro Stadt und wirst unmittelbar von der Plattform bevorzugt. Durch den Superhost Status wirst du durch verbessertes Listing noch mehr Nutzern angezeigt.

Gäste einer Airbnb lieben es, wenn sie mithilfe eines Guidebooks die besten Restaurants oder Sehenswürdigkeiten entdecken dürfen und werden umso mehr zu einer 5-Sterne Bewertung animiert. Ansonsten macht es immer einen guten Eindruck deine Gäste im Anschluss zu fragen, wie der Aufenthalt war und ob sich die Gäste in der Umgebung wohlgefühlt haben. Bei der Gelegenheit kann man seine Gäste gerne um eine Bewertung bitten.

Vermietung aus der Ferne managen

Schlüsselübergabe

Ein großer Faktor, wenn man Wohnungen vermietet, ist die Schlüsselübergabe. Vielleicht lebst du in Deutschland, hast dir eine Airbnb in Spanien gemietet und bekommst jetzt spontan eine Anfrage für morgen? Selbst wenn du nicht vor Ort bist, kannst du diese Anfrage problemlos annehmen. Mithilfe eines Smartphone-Lockers ist es möglich, deinen Gästen weltweit Eintritt in deine Wohnung zu gewähren.

Dieser ist ganz einfach an der Tür anzubringen, ohne dass extra gebohrt werden muss. Um diesen Smartphone-Locker anbringen zu können, muss man ein Gegenstück innerhalb der Wohnung montieren. Hierfür gibt es spezielle Tools, welche mit der Sprechanlage im Treppenhaus verknüpft werden können und du gewährst deinem Gast durch das Smartphone Zutritt, obwohl du in Deutschland bist.

Endreinigung

Was die Reinigung deiner Wohnung betrifft, gibt es die Möglichkeit eine Reinigungskraft vor Ort anzustellen, welche sogar zur Not die Schlüsselübergabe übernehmen könnte. Onlineportale für Jobs gibt es auch im Ausland und können die Suche nach einer verlässlichen Person erleichtern. Von Airbnb kann ansonsten auch ein professioneller Reinigungsdienst arrangiert werden.

Geldfluss

Nach der Onlinebuchung über Airbnb gehen die Geldbeträge sofort über Paypal ein. Gegen eine Gebühr kann man hier einen Service nutzen, der dir die Miete im Voraus ausbezahlt, damit du besser wirtschaften kannst.

Privat vermieten oder gewerblich?

Wenn du gelegentlich oder alle paar Jahre mal ein Zimmer oder deine Wohnung privat untervermietest, kannst du dich als Privatanbieter auf Airbnb registrieren. Sobald du allerdings gewinnbringend vermietest und vor allem regelmäßiger Gastgeber bist, stellt das eine geschäftliche Tätigkeit dar, welche du auch als diese anmelden musst.

Rechtliches und Steuern – was du wissen solltest

Bevor du deine Wohnung vermietest, solltest dich über die Gesetzgebung in deiner Stadt informieren. Wie bereits erwähnt, ist es im Ausland oft leichter, Unterkünfte zu vermieten. In Deutschland hingegen wird die kurzfristige Beherbergung von Gästen in vielen Städten gesetzlich eingeschränkt.

Hier kommt man um eine Registrierung bei der Stadt nicht herum. Bevor du die Unterkunft auf dem Portal inserierst, bedarf es einer Zulassung und die Beantragung einer Lizenz, damit es nicht zu Geldbußen oder ähnlichem kommen kann. Mit dem Akzeptieren der Nutzungsrechte von Airbnb bestätigst du, dass du dich an die Gesetze und Regelungen deiner Stadt hältst.

In manchen Steuerbezirken übernimmt Airbnb in deinem Namen die Berechnung, den Einzug und Weitergabe von Belegungssteuern, welche unterschiedlich ausfallen können. Airbnb arbeitet bereits daran, diesen Service zukünftig weltweit anbieten zu können.

Fazit

Wie du siehst, gibt es viele professionelle Portale, die dich als Vermieter unterstützen können. Hierbei ist es egal, ob du nur ein Zimmer, eine Wohnung oder gleich ein ganzes Haus untervermieten willst. Jetzt weißt du, wie viel Geld du mit einer kleinen Wohnung am Anfang verdienen kannst, welche Vorteile das weltweite Vermieten von Unterkünften hat und was du obendrein tun kannst, damit das Appartement ausgebucht sein wird.

Letztlich sind es drei wichtige Schritte, die du beachten solltest, damit damit beim Wohnung vermieten nichts schief geht. Einmal die Suche nach dem perfekten Mietobjekt, dann solltest du den Vermieter für dein Projekt begeistern können und zuletzt alles gründlich vorkalkulieren. Am Anfang solltest du so wenig wie möglich vorfinanzieren und niemals mit Geld rechnen, was nicht vorhanden ist. Wenn du zusätzlich noch alle rechtlichen Vorgaben beachtest und dich an alle Regeln hältst, sind dir keine Grenzen mehr gesetzt.

Grundsätzlich ist eine gewisse Leidenschaft für das Geschäftsmodell fundamental. Du solltest eine angenehme Wohnatmosphäre für deine Gäste erschaffen können und wie ein Dienstleister denken, damit sich deine Gäste maximal wohlfühlen, deine Unterkunft weiterempfehlen und diese bestens bewerten.

Im Großen und Ganzen kann jeder seine Wohnung untervermieten und nebenbei Geld dazuverdienen. Und wer weiß, vielleicht entwickelt sich mit viel Spaß an der Tätigkeit irgendwann das anfänglich kleine Nebenprojekt, zu einem großen Hauptgeschäft?